La «falta de mantenimiento» (junto con los conceptos de vicio propio, deterioro gradual o desgaste natural) es la alegación número uno utilizada por aseguradoras como Mapfre, Santalucía, Generali, AXA, Mutua Madrileña, Allianz y Occident para denegar la cobertura de un siniestro.

Cuando se produce una filtración por un tejado en mal estado, la rotura de un latiguillo desgastado o el colapso de una tubería corroída, la compañía suele enviar una carta rechazando el pago bajo la premisa de que el siniestro no responde a un evento «aleatorio, fortuito y repentino», sino al abandono o falta de cuidado del inmueble por parte del propietario.

Sin embargo, en un gran porcentaje de casos, la aplicación de esta cláusula por parte de los peritos es abusiva e improcedente. A continuación, analizamos los criterios legales, la postura de los tribunales y los pasos exactos para tumbar esta excusa.

1. Criterio legal: ¿Qué es realmente «falta de mantenimiento»?

Para que una aseguradora pueda excusarse legalmente en la falta de mantenimiento, debe acreditarse una conducta de negligencia grave o abandono manifiesto del asegurado.

El contrato de seguro cubre el riesgo imprevisible. Los tribunales y la Ley de Contrato de Seguro (LCS) establecen la diferencia entre dos escenarios:

• Daño por desgaste inevitable o vicio propio: Ocurre cuando un elemento agota su vida útil sin dar señales previas o cuando su deterioro interno no es visible ni accesible para el usuario medio. La reparación del elemento defectuoso en sí (por ejemplo, comprar un grifo nuevo) puede no estar cubierta, pero los daños consecuenciales provocados por el agua (paredes, parquet, pintura) SÍ deben estar cubiertos.
• Falta de mantenimiento real (Negligencia): Ocurre cuando el asegurado conocía el mal estado de la instalación o elemento (ejemplo: filtraciones continuadas durante meses no atendidas, tejas notoriamente rotas desde hace años) y no tomó ninguna medida para evitar el daño, agravando conscientemente el riesgo.

2. Los 3 escenarios donde las aseguradoras aplican esta excusa de forma abusiva

1.Tuberías empotradas y corrosión interna:Fugas internas no accesibles al usuario.

Los peritos de Santalucía, Generali o AXA suelen argumentar que una tubería de plomo o cobre empotrada en la pared se ha roto por «vejez». Defensa legal: Un propietario no puede prever la corrosión interna de una canalización empotrada. Salvo que existiera una humedad visible ignorada durante largo tiempo, no existe falta de mantenimiento.

2.Filtraciones por tejados, terrazas o telas asfálticas:Desgaste en cubiertas y juntas de dilatación.

Tras un episodio de lluvia, la compañía alega que la tela asfáltica o la impermeabilización de la cubierta estaba «caducada». Defensa legal: Salvo que la compañía hubiera exigido revisiones periódicas acreditadas en las condiciones particulares, el deterioro no visible de la impermeabilización ante una lluvia copiosa no constituye negligencia.

3.Latiguillos, juntas de silicona y sellados de bañera:Elementos de fontanería de uso cotidiano.

La aseguradora rechaza los daños por filtración a través de la silicona de la ducha o la rotura de un latiguillo alegando «desgaste por uso». Defensa legal: La rotura repentina de un latiguillo es un siniestro estocástico y aleatorio; no se puede exigir al asegurado el cambio preventivo periódico de toda la fontanería sin una norma o cláusula específica.

3. Fundamento jurídico para tumbar la negativa: El Artículo 3 de la LCS

El arma principal para rebatir el rechazo por «falta de mantenimiento» se encuentra en la propia normativa de seguros:

Cláusulas limitativas vs. Cláusulas delimitadoras del riesgo

La exclusión por falta de mantenimiento o desgaste no es una simple definición del objeto del seguro, sino una cláusula limitativa de los derechos del asegurado (restringe la cobertura prometida en la garantía principal de agua o incendios).

En virtud del Artículo 3 de la Ley de Contrato de Seguro (LCS) y de una consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo:

1. Las cláusulas limitativas deben estar destacadas de modo especial (letra negrita o resaltado claro).
2. Deben ser aceptadas específicamente por escrito mediante la firma del asegurado en el documento de cláusulas limitativas.

Regla de oro: Si Mapfre, AXA o Santalucía invocan la cláusula de «falta de mantenimiento» para no pagar, pero esa exclusión figura en un condicionado general genérico que no firmaste explícitamente hoja por hoja o no está resaltada en negrita, la cláusula es nula de pleno derecho.

4. Tabla de oposición: Argumento del perito vs. Contraargumento legal

Argumento de la Aseguradora	¿Es legal la denegación?	Cómo rebatirlo con éxito
«La tubería empotrada tiene más de 30 años y se ha roto por vejez.»	NO	Exigir la prueba de dolo o conocimiento previo. Invocar que el deterioro interno no es visible ni imputable a negligencia.
«La silicona del plato de ducha estaba desgastada.»	DUDOSO	Si el daño fue por un escape puntual o rotura del desagüe, la garantía de daños por agua aplica. Si fue filtración lenta por las juntas, alegar falta de aviso previo de la exclusión.
«El tejado tenía tejas desplazadas antes del temporal.»	NO (si hubo viento/lluvia)	Aportar informe AEMET o certificado técnico que demuestre que el detonante fue el evento meteorológico fortuito.
«El siniestro se produjo por falta de revisiones periódicas.»	NO	La ley no impone revisiones obligatorias en viviendas particulares salvo que se hayan estipulado de forma clara y destacada en el contrato (Art. 3 LCS).

5. Pasos para reclamar ante un rechazo por «falta de mantenimiento»

1. Exige el informe pericial por escrito: Solicita a la aseguradora la comunicación formal del rechazo junto con la copia completa del informe emitido por su perito.
2. Obtén un informe de un profesional independiente: Pide a un fontanero, albañil o perito privado un dictamen que certifique que la causa del daño fue una rotura o avería repentina, imprevisible y accidental.
3. Presenta reclamación formal al SAC: Redacta un escrito de queja ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad (Mapfre, Santalucía, Generali, etc.) invocando la nulidad de la cláusula por el Artículo 3 LCS y la falta de prueba de negligencia por parte de la compañía (la carga de la prueba recae sobre el asegurador).
4. Activa el Artículo 38 LCS si hay discrepancia técnica: Si la controversia radica en la causa o valoración de los daños, notifica la designación de un perito contradictorio.

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